Parecer

1 – Considerandos
1.1 – Diligências realizadas
A Câmara Municipal de Lisboa submeteu à apreciação da Assembleia Municipal de Lisboa, ao abrigo da alínea i) do n.º 1 do artigo 25.º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, aprovado pela Lei n.º 75/2013, de 12 de Setembro, a Proposta 395/CM/2015, a fim de ser aprovado o lançamento de uma hasta pública para a alienação da parcela de terreno municipal, com a área de 42.550m2, situada no Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro (terrenos da antiga Feira Popular).
A referida proposta baixou à 1ª e 3ª Comissões Permanentes para emissão de relatório e parecer. Entretanto, as mesmas Comissões Permanentes foram incumbidas de apreciar a petição 11/2015, promovida pelas Associações de Moradores das Avenidas Novas e da Praça de Entrecampos, solicitando serem “ouvidos pela Assembleia Municipal de Lisboa, com carácter de urgência, uma vez que é intenção da Câmara Municipal proceder à venda dos terrenos da antiga Feira Popular ainda no primeiro semestre deste ano”.
A 1ª e 3ª Comissões procederam à audição dos primeiros subscritores da referida petição no dia 2 de Julho de 2015, tendo posteriormente solicitado a presença do Vereador Manuel Salgado, que foi ouvido pelas duas Comissões no dia 6 de julho, acompanhado pelo Director Municipal de Gestão Patrimonial, Dr. António Furtado.
No dia 9 de Julho de 2015 realizou-se, por deliberação unânime da Assembleia Municipal tomada em 16 de junho de 2015 sobre a Proposta 4/PAM/2015, uma audição pública aberta a todos os interessados sobre o mesmo assunto, que foi acompanhada pela 1ª e 3ª Comissões Permanentes e em que esteve presente para esclarecimentos o Presidente da Câmara Municipal, bem como o Vereador Manuel Salgado e o Dr. António Furtado.
Todas estas diligências se destinaram a aprofundar e esclarecer os vários aspectos da proposta, a fim de habilitar a 1ª e 3ª Comissões a emitir o seu parecer.

1.2 – Análise da proposta 395/CM/2015
A versão final consolidada da proposta em apreciação, aprovada pela CML em 1 de julho de 2015, com inclusão de várias precisões e melhorias sugeridas pelas diferentes forças políticas, tem a seguinte estrutura:

• I – Quanto aos antecedentes;
• II – Quanto à alienação;
• III – Quanto ao enquadramento urbanístico da parcela de terreno;
• IV – Quanto à determinação das condições financeiras da alienação;
• V - competência para deliberar a alienação por hasta pública
• Parte deliberativa da Proposta
• Justificação de valor
• Anexos: I - Programa de Concurso, II - Caderno de Encargos, III - Ficha e plantas com a identificação das condicionantes urbanísticas, IV – Avaliações imobiliárias efectuadas por empresas credenciadas e certificadas pela CMVM e V – Planta de localização do terreno e suas proveniências com o nº 15/069/DMGP

Apresenta-se de seguida a análise das várias partes da proposta, complementada com informações resultantes de anteriores deliberações da AML (Anexo A ao parecer) ou recolhidas nas audições do Vereador Manuel Salgado na 1ª e 3ª Comissões Permanentes em 2 de julho de 2015 (Anexo B ao parecer) e na 1ª Comissão Permanente em 21 de maio de 2015 (Anexo C ao parecer).

1.2.1 – Histórico
Out/2003 - Encerramento da Feira Popular de Lisboa;
Jun/2005 – Aprovação do Loteamento de Iniciativa Municipal nº 03/2005 que cria os lotes 068 e 069;
Jul/2005 – Alienação do Lote 069 da CML (59.000 m²de área de construção) à empresa P. Mayer, pelo valor de 61.950.000€ (1.050€/m²); o valor base de alienação tinha sido fixado 56.050.000€ (906€/m2, sem compensações urbanísticas e sem TRIU);
Jul/2005 - Permuta do lote 068 da CML com os 28 prédios urbanos da P. Mayer que constituem o Parque Mayer (61.000 m² de área de construção), pelo valor de 54.626.720€ (895,52€/m²).

1.2.2 - Antecedentes
2012 – O Supremo Tribunal Administrativo decreta a nulidade do loteamento de iniciativa municipal (alvará 3/2005), bem como da hasta pública de alienação do lote 069 à empresa P. Mayer e da permuta do lote municipal 068 pelos 28 lotes que constituem o Parque Mayer;
Jul/2014 - A parcela de terreno, com a área de 42.550m2, situada no quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro (antiga Feira popular), regressa à posse da CML, que mantém igualmente a posse dos prédios do Parque Mayer, ficando o Município de Lisboa devedor de 101.673.436,05€ à Parque Mayer – Investimentos Imobiliários, SA, a que acrescem juros sobre os montantes em cada momento em dívida, a dívida deverá ser paga em 16 prestações semestrais de igual valor até 2023;
Dez/2014 – em 31 de dezembro de 2014 a dívida era de 96.673.436.0€, estando constituído um Tribunal Arbitral para apreciação das divergências financeiras entre as partes, sem pôr em causa a questão da titularidade dos terrenos por parte do Município, que está sanada.

1.2.3 – Quanto à alienação
Em 16 de dezembro de 2014, a Assembleia Municipal aprovou o Orçamento para 2015 e as Grandes Opções do Plano para 2015-2018, através da aprovação da Proposta 740/CM/2014 (1), onde se preconiza o prosseguimento dos programas de rentabilização e valorização do património municipal.
No Orçamento para 2015 aprovado, a páginas 103 (ver Anexo A ao presente parecer), consta, na lista de terrenos considerados “ativos não estratégicos” a alienar em 2015, a referência a “Entrecampos parcela A” e “Entrecampos parcela B”. Na verdade deveria constar apenas a referência a “Entrecampos (terrenos da antiga Feira Popular)”, dado que o loteamento que dividia esse terreno em duas parcelas foi anulado pelo Supremo Tribunal Administrativo em 2012, tendo a titularidade de todo o terreno regressado ao município em julho de 2014. Não há porém dúvidas sobre qual o terreno a que esta lista se refere.
A estratégia de valorização do património municipal tem como principais objectivos, nos termos da proposta 395/CM/2015, “o desenvolvimento urbanístico da cidade (em particular em zonas mais críticas), a reabilitação urbana e a melhoria da sustentabilidade financeira da Câmara Municipal de Lisboa;”
Esta estratégia foi apresentada à 1ª Comissão Permanente em 21 de maio de 2015, numa reunião da destinada à Audição do Sr. Vereador Manuel Salgado sobre a matéria, em que foi clarificado o conceito de “ativo não estratégico” (ver Anexo C ao presente parecer).
Segundo o ponto III da proposta 395/CM/2015, “a recuperação e desenvolvimento urbano dos terrenos da antiga Feira Popular assumem uma importância estratégica para o desenvolvimento da cidade, dada a sua localização, dimensão e simbolismo”, revestindo a sua alienação “grande importância, pois constitui etapa prévia e necessária ao posterior desenvolvimento urbanístico”. Por isso “os serviços municipais competentes têm vindo ao longo do último ano a preparar cuidadosamente” esta alienação, “nomeadamente através da definição das mais adequadas condições urbanísticas e das condições técnicas e jurídicas”, bem como da “permanente monitorização do mercado”, tendo sido “feita a pré promoção da venda, por hasta pública, desta parcela de terreno, no mercado nacional e internacional, com os objetivos de captar interessados, estimular e reforçar a concorrência e ampliar ao máximo a transparência do procedimento”.

1.2.4 – Enquadramento urbanístico
Segundo o ponto III da Proposta 395/CM/2015, a parcela de terreno da antiga Feira Popular, com a área de 42.550m2, “encontra-se no centro da área de desenvolvimento” da Estação de Entrecampos, que “é o mais importante interface de Lisboa e da Área Metropolitana de Lisboa, articulando as ligações ferroviárias da linha do Norte, do Oeste, de Sintra e do Sul/Fertagus, com o Metropolitano de Lisboa, a Carris e o serviço de Táxis”. O Plano Diretor Municipal (PDM) classificou esta zona como “Polaridade Urbana”, “pugnando para que a zona de Entrecampos, Avenida da República, Avenida de Berna e Praça de Espanha se afirme como um grande centro de serviços da Cidade”.
Ainda segundo a proposta, “das informações de mercado recolhidas se concluiu que existe procura para a instalação de grandes espaços de novos escritórios em edifícios com área por piso entre 1.000,00 m2 e 2.000,00 m2, para grandes espaços comerciais e ainda para novas formas de alojamento turístico”.
Assim, “a operação urbanística a desenvolver na parcela de terreno, deve prever usos mistos – comércio, serviços, habitação e turismo, não devendo, no entanto, destinar uma área inferior a 60% da superfície de pavimento para comércio e serviços e uma área inferior a 20% para habitação”.
Descartou-se a possibilidade de alienação “lote a lote, com base numa operação de loteamento”, por se entender que dificilmente se conseguiria dessa forma assegurar “um projeto de grande qualidade urbanística, unitário, integrado, com generosas zonas de fruição colectiva”, além de que não se conseguiria “maximizar a receita resultante da alienação”(3).
A proposta baseia-se em limites de edificabilidade determinados “através da aplicação do disposto no PDM, pois a parcela não se encontra abrangida por qualquer instrumento de gestão territorial de nível inferior (Plano de Pormenor ou Plano de Urbanização) eficaz que disponha em sentido contrário”.
Tratando-se de “uma parcela única de terreno”, o cálculo da edificabilidade, por força do artigo 43º do RPDM, fez-se por “aplicação das regras morfo-tipológicas, isto é, considerando as alturas dos edifícios da envolvente, a profundidade da empena no remate com o edifício existente na esquina da Avenida da República com a Avenida das Forças Armadas, a área mínima de solo permeável e a superfície verde ponderada”. “Da aplicação de tais regras morfo-tipológicas ao caso concreto resulta, para a parcela de terreno em alienação, uma superfície de pavimento acima do solo com um máximo de 143.712,00 m2”.
A proposta 395/CM/2015 determina a “limitação imperativa da superfície de pavimento acima do solo a 143.712,00 m2”, “ainda que os instrumentos de gestão territorial o venham a permitir, vedando também ao promotor, por via contratual, o recurso aos créditos de construção a que o PDM lhe permitiria abstratamente recorrer”.
A proposta estabelece também que a “área mínima de utilização coletiva à superfície não poderá ser inferior a 50% da área total do terreno”, ou 21.125 m2, e que “a área verde permeável em solo vivo vegetal não poderá ser inferior a 30% (4) da mesma área total de terreno”, ou seja 12.765 m2. Estas exigências ultrapassam largamente “o que seria permitido por aplicação estrita do PDM (em que as áreas de utilização coletiva poderiam ser inferiores a 5% e a área verde permeável não seria superior a 17% e sem qualquer obrigação de utilização coletiva)”.
Em matéria de equipamentos e espaços de lazer, a proposta considera que esta zona da cidade “se encontra bem dotada de equipamentos de utilização coletiva e espaços públicos de fruição e lazer, com destaque para o Jardim do Campo Grande recentemente remodelado”, salientando ainda que para “acautelar as necessidades futuras”, “a Câmara Municipal de Lisboa tem já reservado na Avenida Álvaro Pais uma parcela de terreno municipal com uma área aproximada de 12.000,00m2, distando a 350 metros da parcela a alienar, destinada exclusivamente à construção de equipamento de uso colectivo”, devendo a escolha dos equipamentos a construir “ser feita em função do desenvolvimento do projeto, que permanentemente se monitorizará através da auscultação das populações”.
Em matéria de tráfego automóvel, e “para acomodar a sobrecarga de tráfego automóvel gerado pelas edificações a construir no terreno a alienar”, a Câmara propõe-se concretizar “o reperfilamento da Av. da República, que aumentará a capacidade de escoamento desta via através da segregação do tráfego de passagem que transita no túnel e o trânsito local a circular à superfície.”
Às condicionantes urbanísticas referidas no ponto III da Proposta acrescem as incluídas no Anexo III – Ficha e identificação das condicionantes urbanísticas do terreno, que adiante se resumem:

• Área e qualificação: Terreno com uma área total de 42.550 m², em área qualificada pelo PDM como Espaço a Consolidar – Central e Residencial – Polaridade Urbana
• Tipo de operação urbanística - obra de edificação de uma estrutura edificada única, com vários blocos; construção faseada até um máximo de 10 anos, com respeito pelo art 59º do RJUE (construção por fases) e pelo ponto 5 do Caderno de Encargo (obrigações do adquirente);
• Superfície máxima de pavimento acima do solo: 143.712 m², que não constitui direito adquirido e não admite créditos de construção; é aceite a construção em subsolo, cumprindo as normas urbanísticas em vigor;
• Morfologia urbana e regras de implantação: altura máxima de acordo com o cone de aproximação ao aeroporto; área verde permeável em solo vivo e vegetal obrigatoriamente superior a 30% da área total do terreno; área a céu aberto de uso coletivo público, excluindo os arruamentos periféricos e o novo prolongamento da Rua da Cruz Vermelha, obrigatoriamente superior a 50%;
• Usos permitidos: são permitidos os usos de serviços, habitação, comércio e turismo. O uso habitacional não pode ser inferior a 20% nem superior a 40% do total da superfície de pavimento; o uso terciário (comércio e serviços) não pode ser inferior a 60% do total da superfície de pavimento.
• Estacionamento: a garantir de acordo com os usos propostos e com o RPDM, artigo 73º e seguintes; os acessos ao estacionamento em subsolo terão se realizar pela Av. 5 de Outubro, sendo o acesso pela Av. da República condicionado à salvaguarda da qualidade do espaço público;
• Desenho urbano: exigida a maior acessibilidade pedonal pública ao nível do solo, não sendo permitidos no piso térreo espaços a céu aberto de uso privativo; a frente para a Av. 5 de Outubro deve permitir a continuidade de leitura do espaço da avenida, a frente para a Av. República dever permitir ganhos de espaço público abertos para esta frente e a frente sul, para o lado da Estação de Entrecampos, deve ser recuada, constituindo uma praça ampla e garantindo os afastamentos obrigatórios pelo DL 276/2003 de 4 de novembro;
• Ocupação em subsolo: o projecto de licenciamento deve ser acompanhado dos estudos hidrogeológicos; devem ser cumpridas as exigências previstas no RMUEL, Subsecção III, nomeadamente em matéria de especificações geológicas do projecto, normas de elaboração de estudos hidrogeológicos e projecto de escavação e contenção periférica;
• Encargos do promotor: Execução de arruamento público na R. C. Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com 30m de largura, com ónus de passagem pública no subsolo ou sobrelevada; criação de uma estrutura contínua, em subsolo ou sobrelevada, que ligue todos os volumes;
• Mais valia urbanística: se houver mais valia urbanística por aumento da área de superfície de pavimento em subsolo, haverá lugar a ressarcimento do Município, nos termos previstos no ponto 3 do Caderno de Encargos, a liquidar em momento anterior à emissão do alvará de construção.

1.2.5 Determinação das condições financeiras da alienação
A DMGP realizou diversas análises ao mercado imobiliário na zona, para o segmento comercial e para o segmento habitacional, de que resultaram os seguintes valores para o terreno, assumindo que o custo do terreno representa 30% do valor de mercado do produto final: para espaços comerciais, valores que oscilam entre 697€/m2 e 1.688€/m2, com um valor médio de 1.271€/m2; e para espaços habitacionais, valores que oscilam entre 1.136€/m2 e 1.469€/m2, com um valor médio de 1.303€/m2 (5).
Foram solicitadas 5 avaliações externas a empresas certificadas pela CMVM (6), cujos relatórios de avaliação integram o Anexo IV da proposta. Os pressupostos urbanísticos das avaliações foram os mesmos, que constam da Proposta e do seu Anexo III (ficha), nomeadamente o limite de 143.712m2 de construção acima do solo, numa óptica de “melhor uso e máxima edificabilidade”. A proposta 395/CM/2015 considera que se verificou “um razoável grau de convergência entre os valores emitidos pelas 5 (cinco) diferentes entidades, revelando uma consistência aceitável”. As variações entre as avaliações decorrem de se poderem “apresentar vários cenários alternativos de desenvolvimento muito divergentes, com períodos de construção e comercialização ou utilização muito díspares”.
Os valores de mercado e os de avaliação não são directamente comparáveis, dado que os valores de mercado são valores de produto final e os valores de avaliação são valores a tomar como indicação para fixar o valor base da hasta pública.
Todas as avaliações integraram no valor o montante das compensações urbanísticas, fixado pela CML em 21.566.800€ (equivalente a 150€/m2 de superfície de pavimento acima do solo), mas não o das taxas administrativas e da TRIU, calculada em 8.191.584€ (equivalente a 57€/m2 de superfície de pavimento acima do solo), as quais deverão ser liquidadas pelo adquirente no momento adequado do processo de licenciamento.
A análise comparativa das cinco avaliações, quer para um cenário de promoção diferida no tempo, quer para um cenário de venda imediata, está detalhada na “Justificação de valor” apresentada no final da proposta. As avaliações variam entre 160M€ e 103,98M€ para o valor do terreno, valores que baixam no cenário de venda imediata, passando a variar entre 145,3M€ e 78,8M€. O desvio padrão calculado é de 23M€.
A média dos valores de mercado é de 123,25M€, a que corresponde uma média unitária de 858€/m2, e a média dos valores para venda imediata é de 108,6M€, a que corresponde uma média unitária de 756€/m2.
Considerando que “a razão entre o valor actual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluído varia entre 21% a 35%”, a justificação de valor considera que estamos perante “parâmetros aceitáveis”, que “o grau de fiabilidade é suficiente para considerar a validade dos trabalhos”, sendo “a maior diferença relativa para os valores atuais do terreno é explicada, sobretudo, pelas projeções mais ou menos otimistas das fases de construção e comercialização.”
Com base nestas avaliações, a proposta optou por “um critério que contribua para maximizar o encaixe financeiro da alienação, mas que em simultâneo, potencie a concorrência e o surgimento de vários interessados que possam eventualmente licitar”. Assim, “estimou-se a média aritmética das três avaliações externas que apresentam o maior valor atual de mercado, e procedeu-se ao arredondamento às centenas de milhares de euros, obtendo-se o valor base para hasta de 135.700.000,00€” ou seja, 944,24€/m2 de superfície de pavimento acima do solo.
Este valor “é o mínimo a que todo e qualquer candidato terá de obedecer para participar na licitação”. Como referência, a proposta recorda que este valor é superior em 4% ao valor base efetivo da hasta pública n.º 4/HP/DMSC-DA/2005, relativa à alienação do lote 069 do anterior Loteamento de Iniciativa Municipal, que foi, em termos comparáveis, de 906,00€/m2 (7).
A proposta prevê ainda uma “cláusula de melhor aproveitamento” que obrigará o adquirente, ou quem lhe suceda, a compensar o Município caso venha a ser aprovado projeto que, por utilização do subsolo – e só neste caso – permita que a superfície de pavimento seja superior aos 143.712,00m2 (8).

1.2.6 Condições de pagamento e dívida do Município
De acordo com a proposta e o Programa de Concurso a ela anexo, o adjudicatário deverá proceder ao pagamento do valor correspondente a 15% (quinze por cento) do valor da adjudicação no ato público, procedendo ao pagamento de mais 15% (quinze por cento) do valor arrematado no prazo de 10 dias a contar da receção da notificação do despacho de adjudicação definitiva.
O adjudicatário poderá optar, mediante comunicação escrita ao Município para o efeito, por pagar o remanescente do valor da arrematação por cheque bancário ou visado à ordem do Município de Lisboa, ou assumir, no todo ou em parte, as dívidas bancárias do Município junto da Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP e Santander Totta, no valor de, respetivamente, €50.857.052,71 (cinquenta milhões, oitocentos e cinquenta e sete mil cinquenta e dois euros e setenta e um cêntimos), €45.816.383,34 (quarenta e cinco milhões, oitocentos e dezasseis mil trezentos e oitenta e três euros e trinta e quatro cêntimos) e €48.600.000,00 (quarenta e oito milhões e seiscentos mil euros). Caso o valor arrematado seja superior ao valor da dívida bancária assumida, no ato de celebração do contrato de compra e venda deverá ser pago o diferencial ao Município de Lisboa.
Esta opção é justificada na proposta com a prossecução do esforço de redução da dívida do Município (9). De acordo com a proposta, “o valor excedente da alienação do terreno, relativamente ao somatório dos créditos acima identificados, ou a totalidade do preço devido pela aquisição do terreno, no caso de o adjudicatário não optar pela assunção de dívida correspondente aos referidos créditos, terão como principal referência a realização futura de pagamentos que induzam a redução da divida de médio e longo prazo da autarquia.”

1.2.7 Competência para deliberar a alienação por hasta pública
A alienação onerosa de bens imóveis do domínio privado das autarquias locais deve obedecer ao disposto na alínea i) do n.º 1 do artigo 25.º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, RJAL, aprovado pela Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, devendo a Câmara, sempre que o valor de alienação seja superior a €505.000,00 (quinhentos e cinco mil euros), correspondente a 1.000 (mil) vezes a remuneração mínima mensal garantida, como sucede neste caso, obter a respetiva autorização da Assembleia Municipal.
Recordamos que segundo o nº 3 do mesmo artigo 25º do RJAL, “não podem ser alteradas na assembleia municipal as propostas apresentadas pela câmara municipal referidas nas alíneas a), i) e m) do n.º 1 (…), sem prejuízo de esta poder vir a acolher em nova proposta as recomendações ou sugestões feitas pela assembleia municipal.”

1.2.8 Anexos da proposta
Os documentos anexos à Proposta são os seguintes:

• Programa da Hasta Pública;
• Caderno de Encargos, com diversas Minutas e modelo de garantia bancária anexa;
• Ficha e Identificação das condicionantes Urbanísticas do terreno
• Cinco relatórios de avaliação imobiliária
• Planta de localização do terreno

Os documentos anexos à proposta contêm todos os elementos necessário à sua compreensão e concretização, dispensando por isso qualquer análise neste parecer (10). O processo que acompanha a proposta é o Processo n.º 15401/CML/2015, disponível para consulta dos Deputados Municipais e gabinetes de apoio na sala de consultas da Assembleia Municipal.

1.2.9 Parte deliberativa da Proposta 395/CM/2015
Através da Proposta 97/CM/2015 pretende a Câmara Municipal de Lisboa que a Assembleia Municipal delibere:
1. A alienação, em hasta pública, da parcela de terreno municipal, destinada a construção, localizada no Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa, em Lisboa, com a área de 42.550 m2, com a superfície de pavimento acima do solo máxima permitida de 143.712,00 m2;
2. A aprovação do valor base de licitação de €135.700.000,00 (cento e trinta e cinco milhões e setecentos mil euros);
3. A aprovação das peças escritas e desenhadas da hasta pública, concretamente, Programa de Concurso e o respetivo Caderno de Encargos, nos termos dos Anexos I e II, e demais anexos;
4. Aprovar que a minuta do contrato de compra e venda a celebrar entre o Município e o adjudicatário definitivo reproduzirá integralmente os termos e condições estabelecidos nas peças do procedimento, designadamente, todos os elementos essenciais do negócio jurídico, sem necessidade de ser tomada deliberação autónoma para o efeito;
E ainda:
5. Aprovar a constituição da Comissão da Hasta Pública definida na Proposta;
6. Nomear para assessorar a Comissão em matéria urbanística, a Sra. Arq.ª Ângela Carvalho Ferreira (Diretora do Departamento de Projetos Estruturantes);
7. Delegar na Comissão da hasta pública os poderes necessários para promover a retificação de todos os erros e omissões, realizar esclarecimentos, por iniciativa própria ou a pedido dos interessados, bem como prorrogar os prazos de entrega dos documentos que habilitam os candidatos a participar na hasta pública sempre que tal seja necessário.
A proposta 395/CM/2015 foi aprovada na reunião extraordinária da CML de 1 de julho de 2015, com várias alterações apresentadas pelas diferentes forças políticas, que integraram a versão final consolidada da proposta 395/CM/2015 ora submetida à apreciação da Assembleia Municipal e que se traduziram nos seguintes contributos:

• limitar a 10 anos o prazo para concluir toda a construção
• reter 25% da garantia bancária até emissão de todas as licenças de construção
• precisar as condições de realização de nova hasta caso a primeira fique deserta
• obrigar a uma área de construção para uso habitacional com mínimo de 20%
• clarificar que as avaliações do terreno das quais resultou o valor base de licitação já tiveram em conta que não haverá pagamento de compensações
• correção da fórmula para cálculo de melhor aproveitamento
• salvaguardar que os 143.712m² não constituem direito adquirido

2 - Opinião das várias forças políticas e da Relatora
2.1 Opinião das várias forças políticas
(Não foi solicitada nenhuma inclusão)

2.2 Opinião da Relatora
Tendo presentes as questões suscitadas pelas diferentes forças políticas no debate desta matéria em sede do executivo municipal, a audição dos peticionários da petição 11/2015, as preocupações manifestadas pelos intervenientes na audição pública realizada pela Assembleia Municipal em 9.7.2015 e os esclarecimentos prestados pelo Vereador Manuel Salgado e pelo Dr. António Furtado em sede de reunião da 1ª e 3ª Comissões, bem como pelo Presidente da Câmara na audição pública, a minha opinião sobre esta proposta é a seguinte:

2.2.1. Legalidade, legitimidade e transparência
Dados os antecedentes da alienação do terreno de Entrecampos, tanto o executivo como a assembleia municipal devem pautar-se, não apenas pelos pressupostos da legalidade e legitimidade, como por uma superior exigência de transparência e escrutínio publico desta matéria.
Considero que, apesar do curto prazo de apreciação formal desta proposta, devido ao adiamento da sua votação em câmara, foram realizadas suficientes diligências para que a sua análise pudesse ser feita de forma aprofundada e transparente, nomeadamente:
- a inclusão da intenção de alienação dos terrenos de Entrecampos na lista de “activos não estratégicos” a alienar em 2015, segundo o Orçamento Municipal 2015 aprovado pela Assembleia Municipal em 16 de Dezembro de 2014;
- a apresentação da estratégia de alienação de activos patrimoniais municipais para 2015 na audição que a 1ª Comissão Permanente promoveu, por minha iniciativa, ao Vereador Manuel Salgado em 21 de maio de 2015;
- a admissão em 2 de junho de 2015 da petição 11/2015, sobre a alienação destes terrenos e a sua baixa à 1ª e 3ª Comissões para apreciação e parecer;
- a aprovação pela Assembleia, em 16 de junho de 2015, da Proposta 4/PAM/2015, subscrita por mim e pelo GM do PEV, para realização de uma audição pública sobre a alienação dos terrenos da antiga Feira Popular, iniciativa amplamente divulgada no local, nos meios de comunicação social e nas redes sociais;
- a divulgação on-line no site da Assembleia Municipal da versão preliminar da Proposta 305/CM/2015, com todos os seus anexos, a partir do dia 30 de junho de 2015;
- a aceitação, em 1 de julho de 2015, pelo executivo municipal, de várias propostas de alteração da Proposta 395/CM/2015 e a aprovação da mesma;
- a audição dos primeiros subscritores pela 1ª e 3ª Comissões Permanentes em 2 de julho de 2015, após aprovação da proposta 395/CM/2015 em câmara, de cuja versão preliminar lhes foi distribuída, na altura, uma cópia;
- a audição do Vereador Manuel Salgado e do Dr. António Furtado em reunião conjunta da 1ª e 3ª Comissões Permanentes em 6 de julho de 2014;
- a realização da audição pública, acompanhada pela 1ª e 3ª Comissões Permanentes, sobre a Proposta 395/CM/2015, com intervenções abertas ao público e esclarecimentos prestados pelo Presidente da Câmara.
Nem na audição dos peticionários nem na audição pública realizada pela Assembleia Municipal foram manifestadas pelos cidadãos presentes posições de fundo contra a alienação deste terreno. Aliás, a proposta 395/CM/2015 foi aprovada pelo executivo municipal sem votos contra.
Assim, entendo que a Assembleia Municipal está em condições de debater e votar a Proposta 395/CM/2015, com toda a legitimidade e em cumprimento das exigências legais e de transparência requeridas.

2.2.2 Questões a assinalar
Face a tudo quanto foi expresso pelos cidadãos ouvidos ao longo deste processo, bem como a críticas formuladas pelas diversas forças políticas, entendo destacar as seguintes questões:

• Edificabilidade máxima

Com as regras do actual PDM, é possível, através da aplicação das regras morfo-tipológicas aplicáveis nesta área, alcançar uma edificabilidade máxima de 143.712m2 para uma obra de edificação única, que poderá ser executada faseadamente; caso se optasse por uma unidade de execução ou uma operação de loteamento, ter-se-ia de aplicar o índice 1,7, majorado até 2,0; aplicando este índice e somando todas as majorações possíveis, obter-se ia um total de 88.937M2, de que resultaria uma desvalorização deste activo patrimonial em prejuízo do município.
A edificabilidade máxima proposta cumpre as exigências do PDM e está limitada pela impossibilidade imposta na proposta de recurso a créditos de construção, solução com a qual concordamos, bem como pela clarificação de que tal edificabilidade não constitui um direito adquirido, nem poderá dar origem a qualquer indemnização ou compensação, no caso de o adquirente preferir optar por uma operação de loteamento.

• Garantia de área verde e espaço de utilização colectiva

A proposta estabelece a obrigatoriedade de área verde permeável superior a 30% da área do terreno (12.765 m2), o que é bastante superior ao exigível pelo PDM (17% da área do terreno). Está também garantida a obrigatoriedade de pelo menos 50% do espaço à superfície ser de utilização colectiva, vedando-se a possibilidade de eventuais condomínios fechados numa zona que se pretende venha a ser uma nova polaridade urbana.
A proposta exige ainda o prolongamento da Rua da Cruz Vermelha entre a Av 5 de Outubro e a Av da República, o que permitirá uma permeabilidade entre esses dois espaços viários, evitando um contínuo construído que os tornaria estanques ao longo de todo o comprimento do terreno.

• Usos permitidos e percentagem mínima de habitação

Este foi um dos pontos mais invocados em todas as opiniões cidadãs recolhidas, nomeadamente por parte das Associações de Moradores das Avenidas Novas e da Praça de Entrecampos. Com efeito encontramo-nos numa zona da cidade de Lisboa com um índice de envelhecimento superior à média da cidade e em constante perda demográfica, que carece de mais residentes para retomar a sua dinâmica.
Sabemos que a promoção imobiliária, nesta zona, valoriza mais o uso habitacional, dirigido às classe alta e média alta, que o uso terciário. Sabemos também que o Município, através da EPUL, realizou recentemente um grande empreendimento habitacional (700 fogos) na Av das Forças Armadas, que contudo não gerou a desejada dinâmica de bairro, porventura por se tratar de um condomínio pouco aberto sobre a cidade. Seja como for, consideramos razoável a pretensão de aumentar a percentagem mínima de habitação exigível, sem que isso ponha em causa a necessidade de uma forte componente comercial e de serviços geradora de emprego numa área com esta centralidade e alta acessibilidade em transporte públicos, pelo que iremos propor recomendar à Câmara que a percentagem mínima de habitação seja elevada, pelo menos, de 20% para 25%, sem alteração do valor base de licitação.

• Tráfego e estacionamento

Consideramos que face à necessidade de acomodar a sobrecarga de tráfego automóvel gerada pelo empreendimento a edificar neste terreno, deve ser exigido, em fase de licenciamento, um estudo de tráfego.

• Equipamento

Foram várias as vozes que reclamaram a necessidade de dotar esta zona de novos equipamentos, de natureza social (centros de dia, creches), educativa (escolas e jardins de infância) ou cultural, recordando o desaparecido Teatro Vasco Santana com toda a sua carga de memórias. Para além da possibilidade de obrigar ao registo da memória do velho Teatro, a Câmara informou ter reservado para equipamento um terreno municipal de cerca de 12.000m2, a 350 m do terreno de Entrecampos, na Av. Álvaro Pais (assinalado azul na figura em baixo).
A Câmara deverá esclarecer qual o destino e usos previstos para as parcelas municipais identificadas como 4, 5, 7 e 8 no alvará de loteamento das Forças Armadas (assinaladas a laranja na figura em anexo), bem como o destino e uso do lote municipal (assinalado a laranja) na Av. Álvaro Pais, ao pé da via férrea.
Entendemos que a escolha dos equipamentos a construir no terreno assinalado deverá ser feita com acompanhamento da Assembleia Municipal e da população da área envolvente, bem como das suas organizações, devendo a Câmara garantir que o prazo de execução e entrada em funcionamento dos equipamentos decididos não ultrapasse o prazo máximo de execução de 10 anos que a proposta 395/CM/2015 impõe ao promotor do empreendimento que venha a adquirir o terreno de Entrecampos.

• Qualidade do projecto de arquitectura a implementar em Entrecampos

Tendo consciência de que as condicionantes urbanísticas fixadas para a hasta pública são insuficientes para garantir uma elevada qualidade do desenho urbano, nomeadamente do projecto de arquitectura a apresentar pelo futuro promotor, e não sendo possível impor a um particular a realização de um concurso público de arquitectura, entendemos dever ser exigível que a Câmara não aprove nenhum projecto de arquitectura para o local sem um amplo debate público do mesmo, acompanhado pela Assembleia Municipal e pelas associações de moradores locais. Com efeito, se é difícil a muitos cidadãos pronunciarem-se sobre as condições de realização de uma hasta pública, por se tratar de matéria razoavelmente técnica e abstracta, o mesmo não acontece com projectos de arquitectura, cuja inserção no local pode facilmente ser simulada, permitindo a quem ali mora ou trabalha ter uma opinião sobre o que vai acontecer no local.
A discussão pública de grandes projectos de arquitectura está na ordem do dia. É também através deles que se faz cidade e que os cidadãos podem partilhar as suas visões de cidade e de bairro com quem tem por ofício imaginá-las. A arquitectura, em última análise, é para as pessoas, e não apenas para o arquitecto, para o seu cliente, para o promotor ou para o decisor urbano.
A discussão pública sobre o licenciamento de operações de loteamento com significativa relevância urbanística é obrigatória, nos termos do nº 2 do artigo 22º do RJUE, na sua actual redacção, quando a operação de loteamento exceda algum dos seguintes limites: a) 4 ha; b) 100 fogos; c) 10 /prct. da população do aglomerado urbano em que se insere a pretensão.
Sucede que a operação urbanística a levar a cabo no terreno de Entrecampos é, ao abrigo do artigo 6º do RMUEL, uma operação de impacto relevante e semelhante a uma operação de loteamento, pelo que, em nosso entender, a discussão pública sobre o licenciamento é obrigatória.

2.2.3 Análise comparativa entre a Proposta 395/CM/2015 e a anterior hasta pública e permuta
Independentemente da nulidade da hasta, da permuta e do loteamento de iniciativa municipal para o terreno de Entrecampos, determinada pelo Supremo Tribunal Administrativo em 2012, considero útil comparar, quer os valores máximos de edificabilidade então previstos, quer os montantes do encaixe financeiro então realizado com as condições da presente proposta de hasta pública.
Para os lotes 069 e 068 do loteamento de iniciativa municipal 3/2005 estava prevista a edificabilidade de 59.000 m2 e 61.000 m2, respectivamente, o que perfazia um total de 120.000 m2 de superfície de pavimento (acima e abaixo do solo). O valor final de licitação do lote 069 foi de 61,95 M€ (1.050€/m2 de superfície de pavimento). O valor final do lote 068, para efeitos de permuta, foi de 54,63 M€ (895,52€/m2).
Estes valores comparam com os da Proposta 395/CM/2015 do seguinte modo:
- o total da edificabilidade acima do solo da Proposta 395/CM/2015 é superior em 23.712 m2 ao dos lotes 068 e 069, que incluíam edificabilidade acima e abaixo do solo;
- o preço final por m2 que resultou da operação hasta pública+permuta em 2005 foi de 971,5€/m2 (incluindo TRIU de 44€/m2), inferior ao preço base agora fixado, que é de 1001€/m2 (944€/m2 sem TRIU, mais 57€/m2 de TRIU a pagar posteriormente);
- os valores comparáveis de base de licitação, sem TRIU, para 2005 e 2015, tomando como referência o valor base da hasta de 2005 para o lote 069, são de 906€/m2 e 944€/m2, uma diferença de 38€/m2, que corresponde a 4% mais do que o valor base de 2005.
- atendendo a que os limites de edificabilidade agora propostos cumprem o actual PDM, com exigências acrescidas para a área verde permeável e para o espaço de utilização colectiva no piso térreo, e sendo o valor base da hasta pública resultante da prospecção de mercado e de cinco avaliações independentes e consideradas fiáveis, consideramos que não houve desvalorização financeira do activo municipal que se pretende alienar. Quanto à eventual valorização urbanística, ela só poderá ser avaliada perante um projecto de arquitectura que se pretende venha a ser de qualidade.

3. Conclusões e Recomendações
3.1 Conclusões
Analisada a proposta 395/CM/2015 e tendo em conta o resultado da audição dos primeiros subscritores da petição 11/2015 e dos participantes na audição pública realizada pela Assembleia Municipal no dia 9 de julho de 2015, os membros da 1ª e 3ª Comissão consideram que a proposta cumpre os requisitos legais para ser debatida e votada em plenário da Assembleia Municipal, condicionada à aceitação pela Câmara Municipal das alíneas a) e b) da Recomendação abaixo indicada, reservando as forças políticas a sua posição para o debate e votação em plenário.

3.2 Recomendação à Câmara Municipal
A 1ª e 3ª Comissões Permanentes, tendo analisado o presente Parecer sobre a Proposta 395/CM/2015, relativa à hasta pública para a alienação da parcela de terreno municipal, com a área de 42.550m2, situada no Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro (terrenos da antiga Feira Popular), deliberam propor à Assembleia Municipal que aprove a seguinte Recomendação à Câmara Municipal:

a) que, ao abrigo do nº 3 do artigo 25º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, publicado pela Lei 75/2013, de 12 de Setembro, a Câmara aprove a substituição, na Ficha e Identificação das Condicionantes Urbanísticas do Terreno anexa à proposta 395/CM/2015, da expressão “A superfície de pavimento destinada a habitação não poderá ser inferior a 20% do total da superfície de pavimento”, inserida nos usos permitidos, pela expressão “A superfície de pavimento destinada a habitação não poderá ser inferior a 25% do total da superfície de pavimento”. Esta alteração, que deverá ser incluída em todos os documentos da hasta que definam os usos permitidos, não implica qualquer alteração no valor da hasta pública nem nas condições gerais da mesma;

b) que, face à necessidade de acomodar a sobrecarga de tráfego automóvel gerada pelo empreendimento a edificar neste terreno, a Câmara exija ao promotor, em fase de licenciamento, um estudo de tráfego, incluindo esta obrigação em todos os documentos da hasta que definam as obrigações do promotor quanto a estudos e projectos a apresentar;

c) que seja exigido ao promotor a obrigatoriedade de cumprir o Plano de Acessibilidade Pedonal, quer no arruamento a construir, quer em todos os espaços de circulação pública;

c) que a escolha dos equipamentos a construir no terreno de 12.000 m2 da Av. Álvaro Pais, reservado pela Câmara para o efeito, seja feita com acompanhamento da Assembleia Municipal e da população da área envolvente, bem como das suas organizações de moradores ou outras, devendo a Câmara assumir a responsabilidade pela execução dos equipamentos decididos e garantir que o prazo de execução e entrada em funcionamento dos mesmos não ultrapasse o prazo de execução de 10 anos que a proposta 395/CM/2015 impõe ao promotor do empreendimento que venha a adquirir o terreno de Entrecampos;

d) que a Câmara informe esta Assembleia sobre o destino e os usos que pretende dar aos lotes municipais 4, 5, 7 e 8 no loteamento das Forças Armadas, bem como o destino e uso do lote municipal na Av. Álvaro Pais, ao pé da via férrea;

e) que a Câmara não aprove nenhum projecto de arquitectura para o local sem um amplo debate público do mesmo, acompanhado pela Assembleia Municipal e pelas associações de moradores locais.

f) que seja preservada a memória do Teatro Vasco Santana pelo que ele representou, não só do ponto de vista cultural, mas também como local onde se viveram momentos cruciais de resistência à ditadura, como na campanha da CDE para as eleições de 1969, quando a PIDE espancou brutalmente os presentes ali reunidos, entre os quais o escritor Urbano Tavares Rodrigues.

4. Anexos ao parecer
Anexam-se a este parecer, dele fazendo parte integrante, os seguintes documentos:
A – Lista de terrenos incluídos como “ativos não estratégicos” no Orçamento Municipal 2015 para a cidade de Lisboa (pág 103)
B – Apresentação “Heart of Lisbon” do Director Municipal de Património e Gestão (DMPG) feita na reunião conjunta da 1ª e 3ª Comissões Permanentes de 6 de julho de 2015, em que foi ouvido o Vereador Manuel Salgado sobre a Proposta 395/CM/2015
C – Apresentação do Plano de Valorização de Ativos Imobiliários não Estratégicos 2015-2017 do DMPG à 1ª Comissão na sua reunião de 21 de maio de 2015, em que foi ouvido o Vereador Manuel Salgado sobre a “estratégia de alienação de património municipal”

Este parecer foi apreciado na reunião conjunta da 1ª e 3ª Comissões Permanentes de 13 de julho de 2015 e foi aprovado por maioria, com a abstenção do PCP e do BE, à excepção da alínea a) do ponto 3.2, que foi aprovada por maioria, com a abstenção do PCP, BE, PSD e CDS-PP.

Lisboa, 13 de julho de 2015

A Deputada Municipal Relatora

Helena Roseta

A Presidente da 1ª Comissão Permanente
Irene Lopes

A Presidente da 3ª Comissão Permanente
Margarida Saavedra

Notas:
(1) A proposta 740/CM/2014 está disponível AQUI
(2) O Orçamento 2015 para a cidade de Lisboa aprovado pela AML está disponível AQUI
(3) Nota da Relatora: Com efeito, caso se optasse por uma operação de loteamento, o actual RPDM determinaria, para esta zona, o recurso ao nº 3 do artigo 60º, que permite um índice de edificabilidade de 1,7, majorável, em determinadas condições, até ao máximo de 2. De acordo com informação recolhida junto dos serviços da CML, o limite de edificabilidade, nesse caso e com todas as majorações admissíveis ao abrigo do actual RPDM, seria de 88.937m2, muito inferior à edificabilidade do anterior loteamento de iniciativa municipal anulado pelo Supremo Tribunal Administrativo.
(4) Nota da Relatora: A ficha com as condicionantes urbanísticas usa a expressão “obrigatoriamente superior a 30%”, o que equivale a > que 12.765 m2, em vez de “não poderá ser inferior a 30%”, o que equivale a > ou igual a 12.765 m2.
(5) Ver “Justificação de valor” anexa à Proposta
(6) As 5 empresas são: UON Consulting, Prime Yield, GAREN, Engivalor e Colliers International
(7) O valor fixado nessa hasta foi de €950,00/m2, mas já incluía o valor da TRIU, que seria de 44€/m2 em 2005.
(8) Cf “Mais valia urbanística”, no ponto 3 do Caderno de Encargos, em Anexo II à proposta, e na Ficha do Anexo III
(9) Segundo esclarecimento solicitado na audição de 6.7.2015 ao Vereador Manuel Salgado pelo DM Magalhães Pereira e prestado em 7.7.2015 pelo senhor DMGP, perante esta dívida do município no total de 145.273.436,15€ , o encargo com juros que deixará de ser suportado, caso a assunção de dívida ocorra, ascenderá a cerca de 30 milhões de euros, podendo aumentar em cenário de eventual dilação dos prazos de pagamento.
(10)Todos estes documentos, bem como a proposta 395/CM/2015, estão disponíveis AQUI