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O Impacto do Turismo na Cidade de Lisboa
Debate Temático
2ª Sessão
Programa AQUI

Assembleia Municipal de Lisboa
Proposta 458/CM/2016 - Constituição de um direito de superfície a favor da Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu, sobre uma parcela de terreno municipal, situada na Rua José Escada – Lote K0
15-11-2016

Entrada: 19 de outubro de 2016
Agendada: 124ª reunião, 15 de Novembro de 2016
Debatida e votada: 15 de Novembro de 2016
Resultado da Votação: Aprovado por Maioria com a seguinte votação: Favor: PS/ PSD/ CDS-PP/ MPT/ PNPN/ 6 IND – Contra: PCP/ BE/ PEV/ PAN
Passou a Deliberação: 375/AML/2016
Publicação em BM:
Tem parecer: 1ª Comissão Permanente

Proposta

Assunto: Aprovar e submeter à apreciação da Assembleia Municipal a constituição de um direito de superfície a favor da Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu, sobre uma parcela de terreno municipal, situada na Rua José Escada - Lote K0

Pelouro: Vereador Manuel Salgado
Serviço: DMGP - Direção Municipal de Gestão Patrimonial

Considerando que:
a) As crescentes necessidades da população católica de Telheiras remontam aos fins dos anos 80´, sabendo que a Igreja de Nossa Senhora da Porta do Céu, sita ao extinto Convento com o mesmo nome, ao núcleo Antigo de Telheiras, era já insuficiente na sua resposta;

b) Nos anos 90, o Patriarcado de Lisboa encetou variadíssimos contactos junto da então Empresa Publica de Urbanização de Lisboa, doravante denominada EPUL, para dotar a Urbanização de Telheiras de um novo equipamento religioso, construindo uma nova igreja, pedida pelos paroquianos da Paróquia do Lumiar que abrangia, à época, a urbanização;

c) A EPUL, intentou junto da Câmara Municipal de Lisboa o propósito de ceder ao Patriarcado de Lisboa, em particular, à Igreja de Nossa Senhora da Porta do Céu – Telheiras, um terreno, com a área de 2.107,00m2, para construção de um edifício de culto e fins assistenciais e culturais conexos com o múnus da Igreja Católica Apostólica Romana;

d) A 30 de julho de 2003, de harmonia com a deliberação tomada em sua reunião, a Câmara Municipal de Lisboa, aprovou e com maioria de votos, o Protocolo e o Contrato-promessa de constituição do direito de superfície sobre uma parcela de terreno, denominada lote K0 - Rua José Escada, em Telheiras, bem como o correspondente regulamento, a coberto da Deliberação n.º 429/CM/2003 – Proposta n.º 429/2003, (cf. Anexo I);

e) O Protocolo celebrado entre a EPUL, o Patriarcado de Lisboa, a Fábrica de Igreja Paroquial do Lumiar e o Centro Social e Paroquial de Nossa Senhora do Carmo previa diversos aspectos autónomos relacionados com a Igreja de Nossa Senhora da Porta do Céu e o antigo Convento do núcleo Antigo de Telheiras, que foram integralmente cumpridos por ambas as partes;

f) A 18 de setembro de 2003, foi firmado o Contrato-promessa de constituição do direito de superfície sobre a mesma parcela de terreno, denominada lote K0 - Rua José Escada, em Telheiras, entre a EPUL e o Centro Social e Paroquial de Nossa Senhora do Carmo (cf. Anexo II);

g) Decorridos mais de 10 anos sobre a celebração do Contrato-promessa de constituição do direito de superfície, o contrato definitivo não chegou a ser celebrado;

h) Atualmente, a parcela denominada lote K0 - Rua José Escada, é a única livre, num espaço envolvente totalmente consolidado, e confina com o Jardim-de-Infância e a Escola Básica N.º 57 de Telheiras;

i) A comunidade católica de Telheiras, em constante crescimento, se encontra a aguardar, expectante, a cedência deste mesmo terreno, para que o equipamento religioso e social de suficiente amplitude e dignidade seja concretizado;

j) Por extinção da EPUL, a Câmara Municipal de Lisboa é agora a proprietária dessa parcela de terreno, sita ao cruzamento da Rua José Escada com a Rua Hermano Neves, com a área de 2.107,00m2, descrita no registo predial sob o n.º 1525 da freguesia do Lumiar e inscrita na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n.º 2592, que se encontra livre de quaisquer ónus ou encargos (cf. Anexos III e IV);

k) A Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu tem vindo, insistentemente, a manifestar o seu interesse na cedência do terreno, com destino à construção de um novo equipamento religioso, social e cultural;

l) O contrato promessa de constituição do direito de superfície, mencionado no considerando alínea f), previa na Clausula 4.ª, que o preço do direito seria pago na data da escritura mas com o valor, apenas, de 5 (cinco) euros;

m) O preço simbólico atribuído ao direito de superfície, conforme ficou, também, determinado nos considerandos da citada Proposta n.º 429/2003, encontrava-se legitimado face às reconhecidas dificuldades do Patriarcado de Lisboa e aos fins a que a cedência se destinava, realidade esta que, presentemente, se mantêm;

n) É intenção do Município honrar o contrato anteriormente celebrado pela extinta EPUL, acedendo, assim, ao desejado pela comunidade da Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu com a constituição do direito prometido;

o) Foi possível obter entendimento entre o Município e o Patriarcado de Lisboa para que o futuro superficiário mantenha o terreno objeto daquele direito com as construções e ocupações atualmente existentes (hortas urbanas e espaço público) até á data em que se venha a iniciar a construção do equipamento social;

p) Apesar do preço (simbólico) de € 5,00 atribuído ao direito de superfície, está em causa uma parcela de terreno municipal cujo valor de avaliação perfaz a quantia de 1.083.080,00 € (um milhão e oitenta e três mil e oitenta euros);

q) De acordo com o disposto na Lei n.º 75/2013, 12 de setembro, a Câmara Municipal deve obter a autorização da Assembleia Municipal sempre que o valor dos bens imóveis a adquirir, alienar ou onerar seja superior a 1000 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida (RMMG).

Tenho a honra de propor que a Câmara Municipal delibere, ao abrigo das disposições conjugadas da alínea ccc) do n.º 1 do artigo 33º e da alínea i) do n.º 1 do artigo 25º, da Lei n.º 75/2013, de 12 de Setembro, aprovar e submeter à apreciação da Assembleia Municipal:

1. A constituição de um direito de superfície a favor da Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu, por documento particular autenticado ou escritura notarial, sobre a parcela de terreno, situada à Rua José Escada – Lote K0, com a área de 2.107,00m2, descrita no registo predial sob o n.º 1525 da freguesia do Lumiar e inscrita na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n.º 2592, delimitada a cor azul na Planta n.º 15/112/DMGP (cf. Anexo V), pelo prazo de 50 anos, a contar da data da celebração do contrato de constituição do direito de superfície, ao qual se atribui apenas o preço simbólico de 5€ (cinco euros) a liquidar no ato da outorga do contrato;

2. A autorização para que a área de constituição do direito de superfície possa vir a sofrer uma variação até ao máximo de 10%, em razão do que vier a ser fixado no projeto a submeter à Câmara;

3. A autorização para que eventuais alterações ao direito de superfície decorrentes do previsto no ponto anterior possam vir a ser aprovadas por despacho do Vereador com competência na área do património.

CONFRONTAÇÕES:

Da parcela a ceder em direito de superfície - Planta n.º 15/112/DMGP:
(Para uma área total registada de – 2.107,00m2)
Norte: EPUL e CML
Sul: Rua José Escada
Nascente: Rua Hermano Neves
Poente: EPUL

TERMOS E CONDIÇÕES DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

A constituição do direito de superfície a favor da Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu, objeto da presente proposta fica subordinada às seguintes condições:

A. OBJETO

1. O direito de superfície constituído a favor da Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu, (doravante designada apenas por Paróquia de Telheiras), incide sobre a parcela de terreno municipal, situada à Rua José Escada – Lote K0, no cruzamento com a Rua Hermano Neves, freguesia do Lumiar, delimitada a trama na cor azul na cópia da Planta n.º 15/112/DMGP, com a área total de 2.107,00m2,

2. A propriedade municipal objeto da constituição do direito de superfície será entregue à Paróquia de Telheiras, no estado em que se encontra, assumindo o superficiário a responsabilidade das ações e todos os encargos que se venham a revelar necessários, sendo da sua responsabilidade o tratamento da zona de intervenção e obras a desenvolver no local;

3. O direito de superfície a constituir destina-se exclusivamente à construção de um novo equipamento religioso, edifício de culto e fins assistenciais e culturais conexos com o múnus da Igreja Católica Apostólica Romana.

4. A Paróquia de Telheiras não poderá utilizar a parcela de terreno ora cedida em direito de superfície para qualquer outro uso que não o agora previsto;

5. A aprovação da presente proposta é título bastante para que a Paróquia de Telheiras tenha legitimidade para, mesmo antes da outorga de constituição do direito de superfície, apresentar no Município os projetos da edificação que pretende implementar.

B. PRAZO DE CONSTITUIÇÃO E CONDIÇÕES DE PRORROGAÇÃO

6. O direito de superfície é constituído pelo prazo de 50 anos, prorrogável por vontade do superficiário por sucessivos períodos de 25 anos, desde que o Município de Lisboa não necessite do terreno para obras de renovação urbana ou outro fim de interesse público.

7. Querendo o superficiário exercer a faculdade prevista na condição anterior, deverá comunicar ao Município a sua intenção até um ano antes do termo do prazo que estiver em curso.

8. A oposição à prorrogação deve ser pelo Município comunicada por escrito ao superficiário no prazo de três meses a contar da data da receção da comunicação de prorrogação de prazo do direito de superfície.

9. Operada a extinção do direito de superfície, por qualquer causa, o prédio com todas as benfeitorias, reverterá para o Município de Lisboa, livre de quaisquer ónus ou encargos, sem que seja devido ao superficiário qualquer indemnização.

C. RENDA

10. Não há lugar ao pagamento de qualquer contraprestação de natureza pecuniária por parte do superficiário, que fica tão só obrigado ao cumprimento de todas as obrigações previstas na presente Proposta.

D. PRAZOS PARA LICENCIAMENTO E CONSTRUÇÃO

11. Para efeitos do licenciamento e construção do novo equipamento religioso, social e cultural que o superficiário pretenderá implementar, são fixados os seguintes prazos:
a) A Paróquia de Telheiras obriga-se a apresentar nos serviços municipais competentes o projeto para licenciamento da obra, no prazo máximo de 18 meses a contar da data da celebração do contrato de constituição do direito de superfície;
b) Os serviços municipais deverão apreciar os projetos apresentados pela Paróquia de Telheiras no prazo previsto na lei, contados a partir da data da entrega perfeita e completa de todos os elementos necessários à respetiva apreciação;
c) A Paróquia de Telheiras obriga-se a executar todas as obras que integrem o projeto nos 24 meses subsequentes à data do licenciamento, incluindo as que eventualmente não careçam de tal autorização administrativa;
d) Os prazos previstos nas alíneas a) e c) do ponto 11. supra poderão vir a ser prorrogados, se existir motivo justificativo para tal, mediante requerimento do superficiário devidamente fundamentado e despacho do Vereador responsável pelo Pelouro do Urbanismo e do Património.

E. ENCARGOS DO SUPERFICIÁRIO

12. No âmbito geral, a Paróquia de Telheiras, obriga-se a:

a) Manter e conservar no terreno objeto do direito de superfície as construções e ocupações atualmente existentes (hortas urbanas e espaço público) até à data em que se venha a iniciar a construção do equipamento social, por um período nunca inferior a 2 anos a contar da data de constituição do direito de superfície, permitindo que seja o Município a fazer a respetiva gestão;
b) Requerer e instruir, a expensas suas, todos os pedidos de licenças necessários ao cumprimento dos direitos e obrigações decorrentes da constituição do direito de superfície;
c) Assegurar a manutenção e os encargos de funcionamento dos seus equipamentos e serviços a implementar na propriedade objeto do direito de superfície, nomeadamente, os relacionados com o consumo de eletricidade, água, gás e telecomunicações, bem como com limpeza ou quaisquer equipamentos de segurança;
d) Manter todas as estruturas que utilize em perfeito estado de conservação, segurança, limpeza e salubridade, cabendo-lhe executar todas as reparações necessárias e suportar os respetivos custos;
e) Manter a vigilância que considere necessária nas suas instalações;
f) Avisar imediatamente o Município de Lisboa sempre que tenha conhecimento de que algum perigo ou ameaça relativamente ao bem ou que terceiros se arrogam de direitos sobre a propriedade municipal objeto do direito de superfície ou equipamentos nelas erigidos;
g) Permitir ao Município proceder à fiscalização periódica do bem para verificação das condições das respetivas instalações e do respetivo funcionamento;
h) Contratar e manter Seguro que garanta o risco de incêndio e de destruição do bem por causas naturais ou ação humana;

F. TRANSMISSÃO OU ONERAÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

13. O direito de superfície é constituído intuito personae à Paróquia de Telheiras, não podendo ser alienado sem autorização expressa por escrito do Município de Lisboa, que, nos termos do estabelecido no artigo 1535º CC, gozará do direito de preferência, em ultimo lugar, na alienação de tal direito, por qualquer causa.

14. Para efeitos do número anterior, fica desde já estabelecido que o valor da alienação não poderá ser superior ao valor calculado para o direito de superfície, atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda.

15. O superficiário não poderá onerar o direito de superfície sem a prévia aprovação pelo Município de Lisboa.

16. Para efeitos do disposto no número anterior, deverá o superficiário formular o respetivo pedido por escrito ao Vereador com o Pelouro do Património.

G. EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

17. O direito de superfície extinguir-se-á por decurso do respetivo prazo, ou pela verificação das seguintes situações, com a consequente desocupação imediata do terreno municipal e dos respetivos equipamentos aí construídos e instalados:
a) A utilização da propriedade para fins diversos do objeto da cedência;
b) O incumprimento, pelo superficiário, de qualquer das obrigações emergentes do contrato de constituição do direito de superfície.

18. Extinto o direito de superfície, pelo decurso do prazo, o superficiário obriga-se entregar ao Município de Lisboa, no prazo máximo de 60 dias a contar da data da ocorrência do facto que determinou a extinção de tal direito, a parcela de terreno, livre de quaisquer ónus ou encargos, sem que seja devido ao superficiário qualquer indemnização.

19. A extinção do direito de superfície, pelo decurso do prazo, importará também a extinção dos direitos reais de gozo ou de garantia que eventualmente tenham sido constituídos pelo superficiário em benefício de terceiro, ainda que com autorização do Município.

20. Verificada a extinção do direito de superfície, pelo decurso do prazo, fica o superficiário obrigado a comparecer na outorga do contrato que para o efeito tenha de ser celebrado, no prazo máximo de 60 dias a contar da data em que para o efeito lhe seja dirigida comunicação escrita pelo Município de Lisboa, sendo que se o não fizer fica desde já expressamente reconhecido o direito à execução específica, nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil.

H. COMPROMISSO ARBITRAL

21. A resolução de todo e qualquer litígio emergente da interpretação, aplicação ou execução de qualquer das cláusulas anteriores, fica sujeito a um tribunal arbitral, com expressa renúncia a qualquer outro.
22. Para efeitos do disposto no número anterior, o tribunal arbitral será constituído ad hoc da seguinte forma:
a) Cada Parte nomeará um árbitro e estes dois árbitros acordarão sobre a nomeação de um terceiro árbitro, que presidirá;
b) Os árbitros serão nomeados no prazo máximo de 15 dias a contar da data em que uma das Partes tenha notificado a outra da sua intenção de submeter o diferendo a um tribunal arbitral;
c) O presidente será nomeado no prazo máximo de 30 dias a contar da data da nomeação dos restantes árbitros;
d) Na ausência de acordo quanto à nomeação do Presidente, qualquer das partes poderá solicitar ao presidente do tribunal da Relação que proceda à respetiva nomeação;
e) O tribunal arbitral determinará as suas regras de procedimento;
f) O tribunal arbitral decide por maioria de votos e a sua decisão será definitiva e vinculativa;
g) Cada Parte suportará os custos com o seu próprio árbitro e da sua representação no processo arbitral. Os custos relativos ao Presidente, bem como os demais custos, serão suportados em partes iguais por ambas as Partes.

JUSTIFICAÇÃO DO VALOR PROPOSTO

A. Determinação do valor de mercado da parcela de terreno municipal
O valor de mercado da propriedade municipal a ceder em direito de superfície a favor da Fábrica da Igreja Paroquial de Nossa Senhora da Porta do Céu teve como único pressuposto a área total da parcela de terreno registado (2.107,00m2), observado o instrumento de planeamento em vigor – PDM Lisboa, que qualifica o local como Espaço Consolidado de Uso Especial de Equipamentos.
Para o cálculo do Valor de Mercado da parcela de terreno optou-se por utilizar os princípios constantes no Regulamento Municipal de Alienação em Complemento de Lote (RMACL).
O Valor de Mercado da parcela de terreno foi determinado através do valor patrimonial tributário (sem coeficientes de ajustamento de áreas e com a fixação do fator de qualidade e conforto de 1,03, acrescido de 20% para o aproximar a valores correntes de mercado.
Em conformidade tem-se que o cálculo é efetuado com recurso à seguinte fórmula:
Vt = Vc x ((Abc - Ab + Ab x 0,3) x %ai + Ac x 0,025 + Ad x 0,005) x Ca x Cl x Cq
em que:
Vt = valor patrimonial tributário
Vc = valor base dos prédios edificados (art.º 39º do CIMI)
Abc = área bruta de construção, integrada da área bruta dependente, prevista ou autorizada para a parcela de terreno a transmitir (art.º 40º do CIMI)
Ab = área bruta dependente prevista ou autorizada para a parcela de terreno a transmitir (art.º 40º do CIMI)
%ai = percentagem da área de implantação, variando entre 15 a 45% do valor as edificações previstas ou autorizadas (art.º 42º do CIMI)
Ac = área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação (art.º 40 do CIMI)
Ad = área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação (art.º 40 do CIMI)
Ca = coeficiente de afetação (art.º 41º do CIMI)
Cl = coeficiente de localização (art.º 42º do CIMI)
Cq = coeficiente de qualidade e conforto (Cq = 1,03  RMACL)

Assim tem-se:
VM = Vt x 1,20
em que:
VM = valor de mercado da parcela de terreno municipal.

Resulta assim:
VtServiços = 603 €/m2 x ((2.107,00 m2 – 0 m2 + 0 m2 x 0,3) x 0,33 + 0 m2 x 0,025 + 0 x 0,005)) x 1,10 x 1,90 x 1,03 = 902.567 €
VM = Vt x 1,20 = 1.083.080 € (514 €/m2 construção)

Assim sendo, obtém-se um Valor de Mercado para a parcela de terreno, em propriedade plena, de 1.083.080 € (um milhão e oitenta e três mil e oitenta euros)

B. Determinação do valor do direito de superfície
A determinação do Valor do Direito de Superfície foi efetuada com recurso à fórmula definida pela Proposta n.º 96/92 aprovada em 18/03/92:
VS = VM x b x n /100,
em que:
VM – valor de mercado
n – prazo do direito de superfície
b – bonificação

Aplicando a fórmula atrás referida, para um direito de superfície, por um prazo de 50 anos, sem bonificação (b=1), obtém-se o valor do direito de superfície de 541.540 €, ou seja:

VS = 1.083.080 € x 1 x 50/100 = 541.540 €

C. Cálculo da contrapartida mensal para o pagamento do direito de superfície

O valor do direito de superfície de 541.540 € poderia ser liquidado através de prestações anuais, atualizadas anualmente através da taxa de atualização anual dos arrendamentos habitacionais, de acordo com o deliberado na proposta acima referida e na proposta n.º 543/94 de 28/12/94.
O teor desta proposta refere que:
«Genericamente Rj designa as rendas devidas no final do ano j após a escritura de constituição (j = 1,2,…n)
R1 = VS x (1-C / C-Cn+1) x (1 + r)
R2 = R1 x (1 + r)
Rn = Rn-1 x (1 + r)
em que:
C = 1 + r / 1 + i
r - taxa de atualização anual dos arrendamentos habitacionais
i – Taxa de juro bruta para depósitos a 1 ano (conforme tabela do IGCP – Instituto de Gestão da Tesouraria e do Crédito Público)_0 »

Assim sendo tem-se:
r – 0,31% conforme o Aviso 11680/2014 publicado em DR Nº 203, 2ª Série de 21/10/2014
i – taxa de referência para obrigações (ex-TRO) que já não é publicada desde Maio de 2012 pela Agência de Gestão da Tesouraria e da Dívida Pública – IGCP, E.P.E., dado que deixou há muito de ser uma verdadeira taxa de referência, pelo que foi abandonada em termos de mercado.
Assim para a aplicação da fórmula atrás referida, a taxa que mais se aproxima da ex-TRO, corresponde a uma taxa média de juro anual nominal bruta (TANB) de 1%.
O valor do direito de superfície pode ser transformado numa contraprestação mensal por aplicação da fórmula atrás referida, tem-se:
Ranual = Vs x (1+r) x (1-C / C-C (n+1))
Concluindo-se que:
Ranual = 541.540 € x (1 – 0,031) x (1 - 0,9870 / 0,9870 - 0,9870(51))
Ranual = 541.540 € x 0,026579
Ranual = 14.394 €
Deste modo, a renda anual seria no montante de 14.394 €, podendo, em alternativa, o superficiário optar por liquidar a mesma, em prestações mensais no valor de 1.199,50 €.

No entanto,
Atendendo às dificuldades económicas do Patriarcado de Lisboa e os fins a que se destina a cedência, e tal como já tinha ficado previsto nos considerandos da Proposta n.º 429/2003, cujo teor ficou vertido na Clausula Quarta do contrato promessa celebrado entre a ex-EPUL e o Centro Social Paroquial de Nossa Senhora do Carmo, foi atribuído ao presente direito de superfície o preço simbólico de € 5,00 (cinco euros) a liquidar no ato da outorga do contrato de constituição do direito.

ANEXOS:

I. Extracto do publicado no 2º suplemento do Boletim Municipal N.º 495 de 14 de Agosto de 2003, pág. 1620 (43) a pág. 1620 (46);
II. Cópia da escritura de promessa de constituição do direito de superfície celebrada em 18.09.2003;
III. Certidão do registo predial do prédio urbano descrito sob n.º 1525 da freguesia do Lumiar;
IV. Caderneta predial do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia do Lumiar sob o artigo n.º 2592;
V. Planta n.º 15/112/DMGP

(Processo n.º 27603/CML/15)

Sala de Reuniões da Câmara Municipal de Lisboa aos 15 de setembro 2016

O VEREADOR

Manuel Salgado

Documentos

  • Proposta 458/CM/2016 com anexos
  • Anexo V - Planta com identificação do terreno
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